부동산 투자, 흐름이 답이다 부린이를 위한 책

  이 책은 필자가 부동산을 공부하고, 처음으로 쉽게 읽은 책이다. 필자의 부동산 지식이 짧지만, 이 책만큼은 얼마나 쉽게 설명되었는지 간략히 소개하고자 한다.

코로나 불황으로 주가와 부동산 흐름이 하락하고 있는 틈을 타서, 저점에서 매수하여 부동산으로 일확천금을 얻는 사람들이 증가하고 있다.

직장에서 전공공부에만 매달려 일에 전념하는 사람들은 근로소득으로 내 몸을 팔아서 버는 돈이 전부지만, 재테크로 부동산 또는 주식, 비트코인을 통해 불노소득(노동이 없는 소득)으로 돈이 돈을 버는 시스템은 이자의 복리효과로 근로소득의 몇 천배 몇 만배의 이득을 노릴 수 있다.

그 중에서도 부동산에 대해 접근해볼 예정인데, 우선 용어 정리를 이 책에 대해서 배운대로 정리하려 한다.

<매매가와 전세가>
시장에서 전세 매물 없어지면, 수요와 공급 법칙에 의해 공급부족 및 수요상승으로, 전세가격은 상승하기 시작하여 매매가격에 근접한 가격이 된다. 그래서 입주 물량이 부족해지면, 전세가율이 높아진다. 전세가율이 높아지면, 매매를 시작하게 된다. 왜냐? '전세 살 바에는 매매를 사야지'하는 심리가 강하니까.

<전세지표>
1) 전세가율 : 매매(분자)와 전세(분모)의 비율을 의미하고, 전세가율이 높으면 매매가와 전세가의 가격은 거의 비슷한 것을 의미한다.

2) 전세수급지수: 0~200, 100초과할 수록 '공급부족'비중이 높다는 뜻이다. 입주물량(공급)이 없으므로, 전세를 많이 수급하려는 지수가 높아지기 때문이다.

3) 전세거래지수: 0~200, 100초과할 수록 전세거래 '활발함' 비중이 높다는 뜻이다.

<미분양>
신규 APT의 공급이 넘쳐나면, 집주인을 즉시 못찾게 되면 미분양이 발생한다. 시공사는 빨리 처분을 위해 분양가 할인하여 집주인을 찾아 댄다.

즉, 핵심은 공급 물량 증가 --> 미분양 증가 --> 가격 하락이다. 후속으로는 다시 공급 물량 감소 --> 미분양감소 --> 가격상승의 패턴을 보인다.

다시 말해, 입주물량과 미분양 지표만 확인해도, 시장의 흐름을 놓치는 일은 많이 줄어들 것이다.

이 외에도 거래량, 매수매도세를 분석하면서 부동산 시장을 파악할 필요가 있는데, 필자가 보건데 핵심은 위의 지표들이 더 중요할 듯!

<입주물량과 매매가격>
1) 전세매물 많다면, 투자자가 많다는 증거이기 때문에 투자시 전세맞추기가 어렵고(전세수요가 즉, 실 거주자가 많이 없다는 뜻이니), 추후 매도시에도 팔기가 쉽지 않다(실거주자가 많이 없으니).

2)또한, 매도시에도 입주물량 많은 곳은 될 수 있으면 피하라. 전세 임차인 구하는게 쉽지 않을 수 있다.

** 매매와 전세가의 차이는 사실 중개업소에 단도직입적으로 묻는 것이 가장 중요하다.

<전세가율 높은 곳의 특징>
1> 오르는 중인 곳.
대중교통이나 학교 등 입지 면에서 살기 좋기 때문에 수요가 많으면서, 전세매물은 많지 않아 전세가가 매매가에 근접함.

2> 계속 높은 곳.
집값 상승에 전혀 기대가 없는 곳.
한 마디로 잠만 자는 곳으로, 공장 인근이라고 이해하시면 된다. 실거주하기에 좋지 않고, 기대가치가 없는 곳이다.(투자수요가 없는곳)

3> 계속 낮은 곳
강남의 경우, 늘 하위권인데, 매매 전세의 차이가 큰 이유는 실수요와 투자수요가 많다는 의미이다.
매매가는 엄청 높다는 것은 사려는 사람이 엄청 많은 것을 뜻한다. (투자수요가 많은 곳) 즉, 상급지라고 보시면 되겠다.


<아파트 전수조사>
큰 흐름을 보았다면, 이젠 아파트 전수조사를 할 차례이다. 아파트 전수조사는 조이스랜드 부동산-> "전세비율 높은 APT" 테마에서 리스트 복사후 엑셀 붙여넣기를 활용하면 된다.

앱으로는 부동산 랭킹 부킹 앱(지역별 전세가율 확인)과 호갱노노(입지/부동산 위치 등 각종 지표로 전세가율 확인) 앱을 확인 하시면 되겠다.